Avant d’entreprendre toute démarche pour alléger la pression fiscale, il est essentiel de réaliser un audit précis de la situation du client. La fiscalité élevée peut concerner différents aspects : l’impôt sur le revenu global ou spécifique (comme les revenus fonciers), l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou encore les droits de succession.

Pour réduire efficacement la charge fiscale, il est primordial d’identifier d’abord les sources générant une fiscalité lourde, puis d’envisager des stratégies d’optimisation adaptées. Toutefois, il est important de souligner que les solutions présentées ici sont des constats généraux et ne peuvent remplacer une recommandation personnalisée. Toute technique d’optimisation fiscale doit être soigneusement adaptée aux objectifs, à la situation financière et patrimoniale du client.

Optimisation de la fiscalité sur les revenus fonciers

Les revenus fonciers, provenant de la location d’immeubles nus détenus directement ou via une société, sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Selon la tranche d’imposition, cette taxation peut dépasser 60%. Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour réduire cette fiscalité :

• Générer des charges déductibles pour diminuer le revenu foncier net imposable.
• Créer un déficit foncier qui peut être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes, voire sur le revenu global.
• Convertir la location d’un bien nu en meublé pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
• Détenir un bien locatif via une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
• Opter pour la donation d’usufruit temporaire.

En parallèle, il peut être judicieux de privilégier les revenus issus de contrats d’assurance vie pour générer des revenus complémentaires, car ces derniers sont généralement moins taxés que les revenus immobiliers.

Optimisation de la fiscalité sur le revenu global

Il existe plusieurs mécanismes pour réduire la fiscalité liée au revenu global :

• Utiliser les dispositifs de réduction et crédit d’impôt.
• Souscrire un Plan d’Épargne Retraite pour bénéficier d’avantages fiscaux tout en préparant sa retraite.
• Investir dans des bois et forêts, qui bénéficient de dispositifs fiscaux attractifs.

Optimisation de la fiscalité liée à l’IFI

Pour réduire la base taxable à l’IFI, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre :

• Acquérir un bien immobilier en nue-propriété, car seule la pleine propriété est soumise à l’IFI.
• Détenir un bien locatif via une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
• Investir dans des bois et forêts.

Il est également recommandé d’équilibrer la répartition entre le patrimoine immobilier et financier, car seuls les actifs immobiliers sont pris en compte pour l’IFI.

Optimisation de la fiscalité en matière de transmission

Plusieurs options permettent d’optimiser la fiscalité lors de la transmission de patrimoine :

• Recourir au don manuel.
• Transmettre en démembrement de propriété.
• Profiter des avantages fiscaux de l’assurance vie.
• Acquérir via une structure sociétaire, plutôt qu’en nom propre.
• Utiliser le mécanisme d’« apport-cession », qui consiste à apporter des titres à une holding avant leur cession.

Ces stratégies ne représentent qu’une partie des solutions possibles pour optimiser la fiscalité, et chaque situation doit être étudiée avec soin pour déterminer les options les plus adaptées.